美國購房注意事項 & 報告詳解

  • 買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。

等購買後發現不可挽回的問題,例如 淹水、房子歪了,才發現買錯房已經來不及了。 在加州,買房前都會事先知道要買的房子是不是在地震帶、斷層帶甚至土壤液化區 ( Seismic Hazard Zone) 、洪水區、淺在洪水區…等等。

而在買房前,買家可以做房屋檢查 ( Home Inspection ) 、大部分的賣家也會做白蟻檢查 ( Termite Inspection )。 這些比較傷神的報告雖然麻煩,但卻是對買家是無可缺少的步驟,因為只有這樣才能夠對自己準備要購買的不動產有更近一步的了解,也是為自己多加添上一份保障,是買家不可輕易忽略的步驟。

根據加州法規,賣方賣房時,一定要出示自然災害和環境報告 ( Natural Hazard Disclosures ),這份厚厚的報告裡,將會揭露關於自然災害像是房子是否位於地震斷層帶、是否靠近土石流影響區、房子附近是否有水壩、是否具有水災隱憂、或著是已經列為特定的水災洪水區,買房時就必須要加購水災保險。

除了自然災害,此報告也明確列出周邊環境報告,比如房子是否位於航道下方、工業區、農業區、礦業區、附近是否有餐廳、加油站等商業營運、靠近軍事重地、是否有地下儲油槽、以前是不是廢料、化學污然的土地…等等。

*房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有比較多的蟲害、污染與噪音的問題。

此外,如果該房屋位於新開發地區,如果需要繳交學校、道路使用等特別稅,都在該報告上清楚說明。 很多新建商的新房,除了正常的房屋稅金/地稅,還會有多一項 Mello-Roos的特別稅,每年高達千餘元美金的差異,所以購房一定要注意這些細節。

買方如果想更了解屋況,除了賣方依照法規所提出的 Natural Hazard Disclosures 與 Disclosure,買方也能自己請來第三方做屋況檢查,房框檢查報告又可分為 “房屋報告 Home Inspection Report” 和 “白蟻檢查 Termite Inspection“。 房屋報告是關於屋內大小電器包括 熱水器、冷暖氣至插座、配電檢查、屋頂、水壓、窗戶、閣樓和基礎結構等等是否正常可以使用無損壞處、符合建築法規、以及未來如何改善屋況。 此報告可以讓買家知道屋況也可以給買家準備預算,作為未來裝修房屋的參考依據。 專業人士檢查的項目,是很多我們肉眼看不出來的問題。 有些買家會忽略此項檢查,如果不是有特殊的情況,還請一定要要做 Home Inspection的檢查。

*加州房屋多為木頭架構,因此白蟻檢查是不可缺乏的檢查。

加州房屋大多數都是木頭建造的,白蟻檢查會檢驗出木頭結構的損害情況,房子是被哪一種白蟻給吃了或是房屋是否有黴菌。 此報告中分有兩個部分,

” Section 1 ” & ” Section 2″ ,如果 Section 1 在 $2000美金以內,屋況屬於非常良好的。只要在 $5000美金以內都是算可以接受的範圍,如果高達 $8000以上,便屬於翻修項目多、可能是有不少白蟻或是房屋保養不當的情況存在。通常賣家都會支付 Section 1的費用,但也要請你們的仲介將此條款放入 出價合同 RPA 裏頭,確保買家的利益。

購買房壹定要細讀賣方所提供的 Natural Hazard Disclosures 和 Disclosures,如果賣方沒有提供屋況檢查報告,買方也有權益請第三方單位檢查。但是能不能拿來當成議價的條件,則要在不動產合約上面寫明,一但雙方達成共識並簽名,就必須遵守買賣交易契約。

所有買方一定要有這些認知,除非是購買新房,但是我還是會建議客人購買新房時,多請第三方人士再次檢查,因為建商工人也是會有犯錯的時候,不怕一萬只怕萬一。如果花一點小錢,可以避免房子大裝修的問題,那寧可花錢買份安心也不要到時候再後悔當初為何省這小錢。

*加州很多房子會在後院加蓋後屋,很多時候屋主並不會合法申請建築許可,但交易過程中都必須要充分的告知詳情不管是否有建築許可。

沒有建築許可的建築,還是可以出售,但一定要告知買方然而買方也願意接受此事實。公開揭示資料是接近 20分、厚達50頁的表格的總稱。在交易過程中,買方可以透過這份資料對屋況有近一步的了解。

其中有兩大制式表格,一是 ” Seller Property Questionnaire” 我們簡稱 SPQ,這份資料是由屋主親自填寫,須在固定格式的表格上親自填寫回答問題,其中包括 3 年內房屋內是否有人死亡、最近裝修項目、噪音、所有權、黴菌、寵物、房屋結構和社區等相關問題。

另一份資料則是 ” Real Estate Trasnfer Disclosure Statement “,屋主需要填表回答屋況。例如: 有沒有冷暖氣? 跟鄰居有沒有共用土地? 是使用地下水還是自來水? 房屋是否有二次施工? 等問題都需要誠實具體說明,因為所有的表格都是未來交易產生糾紛時的證據。

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s