Property Liens – ”不乾淨“的產權

例1: Property Liens, 放在產權上的等待清算點

業主請有執照的專業技工來整修房產, 雙方訂有合法的契約, 完工後業主對技工的服務和工作不滿意, 但技工有按照契約履行工作, 這時業主不願意付清款項, 但又沒有正式照契約上的條款規定提出不付款的理由。 又或者只是業主單方面對技工不滿意, 按照契約條款無法提出不付款的理由。這時技工就可以拿著契約和未付清款的證明到縣政府(County Hall)房產產權部門去申請宣告(Claim)一個待清算的點(Mechanical Lien)在業主的產權上, 然後在縣政府的記錄檔案部門(County Recorder Office)登記生效。 這時當業主要賣掉房產, 就必鬚麵對這個清算點, 也就是說要把款付清才能拿掉這個清算點, 產權才能“乾淨”的過戶給買主。如果過戶時業主沒有清掉清算點, 那這個點就會一起過戶給新的買主, 新的買主就必須負責這個款項, 也就是新的買主買了個不“乾淨”的產權, 一般買主是不會願意的。另外還有很多其它種類的Liens, 如, Property Tax Liens, IRS Liens, Child Support Liens, Family Law Real Property Liens..  主要就是當產權業主有欠款, 債權人提出合法的證據, 就可以在業主的產權上放Liens.

例2:Easement, 非產權業主對產權業主土地的使用權

一般產權土地上都或多或少有一種別人可以使用的權力叫“Easement“, 它最常發生的就是公共事業單位如電力, 天然氣, 供水局等在你的產權土地上劃出一條帶供它們進出使用或管線經過, 這條帶大部分會在土地上可蓋建築物範圍的界線外, 這是很通常的一種Easement, 是有利大家, 不太會影響產權買賣。 但是如果是特殊的Easement就可能會影響產權了。例如, 在很久以前城市建市之初, 由於市政排雨水設計的要求, 你旁邊地塊的雨水必須藉過你的土地, 然後利用你的地塊被要求設計的坡度把雨水排到市政道路上的雨水坡道, 所以你的地塊就會被Record有個Easement是給旁邊地塊排雨水的使用權力。  一般這個Easement 不太會被察覺, 在你的產權書上也可能就是個記錄號碼 (recorder number), 並不會描述旁邊地塊有這個權力。但一旦過完戶, 如果你是買學區房要加建房子, 由於你不能改變土地的坡度, 會使加建的困難度提高到甚至無法加建, 也就是說你買到了一個產權不”乾淨“的房產。

又例如, 有塊土地是兩面臨街, 地面上有一幢獨立屋原來只利用一面臨街道進出,現在由於市政府對這塊地的使用改變了, 准許這塊土地可以被分割成兩塊, 分割出來的地塊上面可以再蓋個獨立屋, 然後利用另一面臨街做進出。 等於這塊土地價值增加至少一倍。  有人看到這商機, 把它買下準備土地分割後再蓋一幢獨立屋出售。 結果發現有其他非業主在另一面原來不用來做進出的臨街面, 沿著街面有一條1.5米的過道使用權 (Easement)。 因為當初在這面算是土地的後面, 不用來做進出使用, 以前的業主賣了這沿街1.5米的使用權給他人使用也算合理。但是現在由於土地做了分割, 需要用這面街做進出, 這時可能就要花錢買回這使用權, 要不然連業主自己的車子都不能停在這屬於自己的土地上,因為佔用了這Easement 就算是侵權了。 這就是又一個不“乾淨”的產權。

例3:Historical Building List, 列入古蹟房名單

你看上了一個四十年的老房子, 由於當時的工藝讓這棟房子氣質非凡, 看起來也價值非凡, 買來住是很有面子。但是你要知道, 中國歷史悠久, 四十年的房子不算老, 但在美國是不一樣, 他們只有二百多年的歷史, 四十年就有可能讓政府把這房子列入古蹟(Historical Building List)需要被保護。 這個在過戶的產權書上甚至都不會被提到, 換句話說, 你如果經驗不足, 你是不會知道這棟房子是要被保護的。 但是當你買下後, 你就有義務去保護維持這個“古蹟“。 也就是說你有義務需要花錢按政府要求的方式維護它, 如果要加建修改那更是不可能。 所以當你要賣出的時候, 如果買主知道這是古蹟房, 是會減低你房產的價值。 這又是另一種產權不“乾淨”。

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