房地產稅務名詞解釋

propertytax

房屋稅 (Property Tax)

房產稅顧名思義是房產屋主每年向當地市政府交納的稅種。房地產稅 ⼀般按年計,房價越貴房產稅越⾼。⼀般講房地產稅是⽤於市政、縣 郡、學區、社區⼤學及其它政府機構。房地產稅屬聯邦個⼈所得報稅 扣稅項⽬,也可⽤於抵扣州所得稅扣稅項⽬但各州規定不⼀。 美國不 動產稅為每年繳交⼆次,⼀般在4⽉10⽇和12⽉10⽇前付清,每年所需 繳交的稅額約為房價之1%-1.5%。



incometax

所得稅(Income Tax)

a.租⾦:如果將房屋出租,由於不動產在美國,出租或出售所得利潤 均為美國來源收入,無論是否為外國⼈,或者居住國家是否與美國有 租稅協定,此收入均被視 為美國收入應納美國稅。「非美國居住居 民」的租⾦收入有兩種處理⽅式:⼀種是承租⼈直接依租⾦「收入」 的30%扣繳,這種情形下,該房屋的房屋稅、修理費⽤、房屋保險等 都不能扣減。另⼀種⽅式是選擇申報年度所得,以1040NR表格來申 報租⾦「所得」,按外國⼈的累進稅率課稅,此種情形下稅法容許⼀ 些費⽤可以⾃收入項下減除。 b.出售收入:如果希望過幾年可能就會將房產賣掉。這時,因為擁有超過⼀年以上房屋出售所得,就會適⽤比較低的15%稅率來課美國資 本利得稅,所以長期投資教為有利。

2019年所得税级距适用的应税收入门槛,依通胀率调整如下:

37%:单身应税收入超过510,300美元。(夫妻合并申报为612,350美元,家庭户主申报为510,300美元)

35%:单身应税收入超过204,100美元。(夫妻合并申报为408,200美元,家庭户主申报为204,000美元)

32%:单身应税收入超过160,725美元。(夫妻合并申报为321,450美元,家庭户主申报为160,701美元)

24%:单身应税收入超过84,200美元(夫妻合并申报为168,400美元,家庭户主申报为84,200美元)

22%:单身应税收入超过39,475美元(夫妻合并申报为78,950美元,家庭户主申报为52,850美元)

12%:单身应税收入超过9,700美元。(夫妻合并申报为19,400美元,家庭户主申报为13,850美元)

10%:单身应税收入低于9,700美元。(夫妻合并申报为19,400美元,家庭户主申报为13,850美元)



exchange

1031交易(1031 Exchange)

1031交易緩稅條款使業主能夠在出售⼀項具有收入的物業後,使⽤他們 出售物業的資⾦去投資另⼀項相同類型的物業時延緩他們所需要繳納的 利得稅。美國所有的不動產都能夠被算是同類型的物業如果是⽤來做⽣ 意或者⽤來賺取利潤的投資。例如說您可以⽤您所擁有的⼀棟出租房⼦ 來換⼀個⼩型的商業建築,或者您也可以⽤⼀⽚空地來換⼀棟公寓。 1031交易重點就是使您能夠把您的投資從⼀個物業轉移到另⼀個物業, 因此,為了更充分地利⽤您的1031交易,您應該把出售原來物業所得到 的利潤投資到您新的物業。為了得到最⾼的稅收利益,您所交換的物業 價值必須⾼於,或者至少等於您原來物業的價值。記得,⼀筆1031的交 易可能同時交換多項物業。1031交易是⼀項帶有時間限制的嚴格條例。 您必須在出售您原來物業交易⼿續完成後的45天以內鎖定您想要投資的 物業,並且在180天以內完成所有購置新物業的⼿續。

itin

申請個⼈報稅號碼(ITIN)

所謂美國個⼈報稅號碼ITIN(Individual Taxpayer Identification Number) 是美國國稅局(IRS)針對非美國居民,⽽且有報稅要求的⼈⼠⽽專⾨設 ⽴的號碼。 第⼀類:如果您是非美國居民,沒有美國社會安全號碼(SSN),並 且在美國境內有商業收入,房產租賃收入,資本利得收入或者其他投 資收入,該收入並沒有在美國和所在國制定的雙邊稅務豁免協定規定 之內,則均需要報非美國居民個⼈稅。ITIN號碼是申報非美國居民稅 的必須要求。美國稅務局要求非美國居民報稅者當年的美國個⼈稅稅 表(1040NR)和ITIN號碼申請表(W-7表)務必共同提交給稅務局。 第⼆類:為申請稅收優惠或預扣稅款的⼈⼠,此外,美國國稅局還規 定,在⼀些特殊情況下,申請⼈可以單獨申請ITIN號碼,不需要和稅 表⼀起提交。這些特殊情況主要集中於(但是不限於): ● 申請ITIN號碼來享受美國和其他國家的稅收優惠政策,例如預扣收 入豁免或者減免︔● 美國國稅局要求的有關非美國居民在美國境內收 入預扣或者信息披露合規要求︔● 非美國居民在美國出售房產。

estatetax

贈與稅(Gift tax)遺產稅(Estate Tax)

如果贈與美國的不動產,因此不動產在美國境內,會課美國贈與稅。 又因是非美國居住居民,不能適⽤⼀⽣贈與100萬 美元免稅的規定, 因此會課贈與稅。如果不幸過世,該不動產也要課美國的遺產稅。所 以,非美國居住居民並不適合在美國直接贈與不動產給⼦女,反⽽應 該適時出售不動產,取得出售價款匯出境外後,再以境外資產贈與⼦ 女,比較沒有美國贈與稅的問題,⽽在美國的⼦女需向美國國稅局申報3520表。


聯邦政府徵收贈與和遺產稅,生前的是贈與稅(Federal Gift Tax),過世的是遺產稅(Federal Estate Tax)。生前贈與可以逃避遺產稅,同時要避免贈與稅,可以將財產每年贈與一部分。例如每年給女兒和兒子各房產的1/30,15年贈與完整棟房產。一個家庭(夫婦)將財產作為禮物贈與另外的個人,不管是動產還是不動產,超過一定額度將被徵稅。

2019年,赠与税及遗产税免税额为每人1,140万美元,大于2018年的1,118万美元。超过免税额者,应缴40%的赠与税及遗产税。

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