美國買房常⾒的問題

Q. 中國⼈在美國買房有什麼限制嗎?

任何外國⼈都可以在美國買房⼦。美國是⼀個移民國家,是歡迎外國⼈在美 國投資或購置房產,在買房⽅⾯幾乎沒有任何的限制,像澳洲,加拿⼤等國 家對於外國⼈購房有諸多的限制,美國因為適宜居住的城市非常多,對於外國⼈在美購房不但不限制,反⽽很⿎勵,是刺激美國經濟的⼿段之⼀。但是在賣房的時候,在利潤賦稅上可能會有⼀些不同。

Q. 從中國國內銀⾏匯款到美國買房的途徑和流程?1、銀⾏開⼾。必須由本⼈持有效簽證的護照,在美國的銀⾏開⽴⼀個買房⼈ 的賬⼾,並把銀⾏名稱、地址、帳⼾的名稱、帳號(⼀定是存款⼾頭帳號,⽽ 非⽀票⼾頭帳號)、Swift Code、收款⼈住址(國內的也⾏)等做為匯款時填寫匯 款單的內容。
2、對於到美國買房者來講,可以在國內請親戚幫忙,⼀張身份證⼀年之內有 5萬美元或等值的購匯匯款額度。
3、每次可以⽤兩張身份證的額度,分別給你美國的帳⼾各匯5萬美元,這樣 ⼀次就有10萬美元了、⼆次就有20萬…以此類推。
4、建議第⼀次匯款和第⼆次匯款之間最好間隔2天。
5、⼀般在辦理匯款的次⽇美國的銀⾏就可以收到款了。
6、銀⾏⼿續費每筆(5萬美元)⼤概400元⼈民幣左右。
7、⼀般來說,50萬美元的匯款時間基本上⼀個⽉時間就⾜夠了。 註:匯款途徑必須合法、往來清晰,絕對不能通過⼀些涉嫌的⽅式。比如在 ⼤陸⼀筆⼈民幣給某⼈、某⼈在美國再給⼀筆美⾦,因為這種⽅式涉嫌“洗 錢”。美國法制很健全,買房款不能這樣操作。 匯款憑證包括:從⼤陸⾃⼰賬⼾裡匯入幫我們匯款的⼈的賬⼾憑證丶匯款⼈ 購匯美⾦憑證丶匯至美國銀⾏的憑證︔委托他們辦理匯款的委托書。 以後這些資料遞交給銀⾏時可能會需英⽂翻譯件,銀⾏也可以安排翻譯,有 的銀⾏會收取⼀定費⽤。如果您的⼤額資⾦在美國的賬⼾⾥沉澱滿3個⽉(⽇ 常⼩額花費沒關系),那麼美國監管機構則可以認同您的賬⼾資⾦往來沒有 異常,您此時買房無需提供資⾦來源證明,也不需要上述親戚朋友匯款時的 有關憑證了。向國外匯款最好選擇國內的⼤銀⾏。理由是⼤銀⾏在國外的代 理機構較多,中間周轉的環節要少⼀些,匯款的安全性更⾼。

Q. 在美國購房可以對拿綠卡有幫助嗎?

雖然答案是否定的,美國買房和你移民美國無關。但是去除綠卡的因素,美 國的房產可以說是實實在在的穩定的⼀項投資回報。去除了所有養房成本後, ⼀般年凈回報在5%-6%之間。如果⼦女在海外讀書選在學校附近(通常校區附近地房⼦增值快)購買房⼦供⼦女居住。學業完成後再來賣掉賺⼀筆也是不錯的選擇。

Q. 要在哪裡買房的選擇?

如果是⾃住要按照您的需求(例如靠近⼯作或是讀書的地⽅),通常選擇⾞ 程距離不要超過半⼩時的城市。要考慮的因素還有學區的好壞以及房屋分租 給其它⼈的可能性。如果是投資,需要考慮您比較熟悉的地⽅或是靠近親朋 好友的地⽅,以便在需要的時候有⼈可以幫助照顧。另外還要考慮投資回報 率。購買比較新的房⼦可以減少維修的頻率和費⽤。還有⼀點很重要,美國 房產的價值在於LOCATION意思就是地段很重要,⽇後出售房屋時地段和學 區絕對是房⼦好不好賣很重要的因素。

Q. 在美國有哪些物業可以投資?投資⾵險如何?

除了住宅房屋以外,在美國還有辦公樓、購物中⼼、倉庫、公寓⼤樓、旅館、 ⼟地等等可以投資。但⼀般來說投資風險最低是住宅房屋,因為住宅房屋是 需求性的。商業性建築通常投資風險較⾼,因為它受市場影響比較⼤,例如 辦公樓在經濟好的時候出租率⾼,經濟不好的時候出租率會下降。倉庫也是 ⼀樣,在經濟好的時候貨品流通快,倉庫的價格也會⽔漲船⾼,⽽經濟不好 時貿易量減少,對倉庫的需求會降低。投資風險最⼤的是⼟地,投資回報最 ⼤的也是⼟地,⼀塊不⽑之地如果被開發的話,它會在⼀夜之間暴漲,同樣 它也可能閒置數⼗年無⼈問津。所以投資回報率越⾼的投資風險就越⼤。

Q. ⼤部份買家在購房的時候最關注哪些問題?1. 位置:購房過程中,最重要的就是房屋的地理位置了,尤其是將房⼦出售 的時候。也許房屋的質量⼀般,但如果房⼦位於好的街區或學區,這套房⼦ 也會非常好賣出。
2. 學區:對許多買家來說學區也是考察的重點。許多買家都在中意的學區附 近找房,家長想讓孩⼦們上好的學校,也在無形中提⾼了學區附近的房價。 即使你還沒有孩⼦,購買好學區附近的房⼦也是聰明的選擇。
3. 便捷性:現在的⼈們希望在社區裡能夠散步,⼈們都很關⼼是否能夠步⾏ 去商店、學校、上班及搭乘公共交通。⽅便的地點對於⽇後想出租也是⼀個 很重要的選擇。
4. 房⼦屋況:如果您買的是⼀間需要⼤整修的房⼦,⾃⼰是否可以接受房屋 翻新,因為這不僅僅涉及到⾦錢,還關於時間精⼒及可能會帶來精神壓⼒, 好的屋況房⼦就可以省去這些煩⼈的麻煩。如果您想擴建,給房⼦再添⼀層, 要確保這些活動符合當地的法律法規和建築條例。
5.購入的房屋能否保值:⼀個好的房⼦絕對有長期價值及具備投資潛⼒。但是 你需要確保能夠找到⽅式讓房產增值,或者最起碼能夠保值。當你購入的時 候,市場形勢可能非常好,但你要問⾃⼰,賣家市場現在是個什麼樣的情況 呢︖如果市場不好了,這套房產會怎麼樣︖ 美國買房常⾒的問題 Q&
Q. 美國養房的成本有哪些?⼀般包括地產稅和保險還有相關維護費⽤,其實主要的費⽤就是⼀項房產稅。
1.房地產稅:加州每年約是房⼦市值的1.125%-2%左右。
2.房屋保險:住宅保房⼦失⽕,淹⽔,雷擊等意外事故。在⾃然災害多發的州 往往還要額外增保⼀份⾃然災害險,如加州要加保地震險,南⽅城市要加保 颶風險等,⾦額不是很⾼。您想要房⼦得到保障,就要購買房屋保險,其實 買不買保險是您⾃⼰的選擇,如果要貸款,銀⾏⼀定要您買保險才肯貸款。
3.社區管理費 :如果是康⽃及城市屋⼀般都有管理費⽤來⽀付公共設施的維 護,每個收費價格和內容都不同(獨⽴屋不⽤)。
4.草坪維護費:對於獨⽴屋,每年要花錢剪草澆⽔。
5.管理公司費⽤:如果是投資出租給租客,⼀般會由管理公司管理,在洛杉磯 費⽤⼀般在5%-10%之間不等。

Q. 房⼦出租的收益租⾦要交多少稅?

假設⼀棟價值50萬美⾦的房產,⼀年的租⾦收入有3萬6千美⾦,扣除物業 費,房地產稅,基本維修,⽔電費,及折舊共2萬美⾦,則此出租房產淨收 入為1萬6千美⾦,根據聯邦稅率它符合,在8500美⾦內上繳的稅率為10%, 剩下的7500美⾦需要繳的稅率為15%, 兩個加起來為1975美⾦。

Q. 在美國買房⼦出租的租⾦回報率好不好?

在美國各個不同的地⽅,房⼦出租的回報率都不盡相同。在加州,我們⾃⼰ ⼿上實際案例的統計,房⼦出租的⽑租⾦收入在7%-8%,淨租⾦回報率在 5%-6%。從租⾦回報率來說,比中國要⾼。

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