什麼是 Mello-Roos? 加州新社區房你最需要知道的費用

各位南加房產業主都收到2018年產業稅單了,買在橙縣爾灣、托斯汀(Tustin)、安大略牧場(Ontario Ranch)等新社區新屋的業主們看到稅金總額都很頭痛,因為加上梅洛─魯斯(Mello-Roos Fees)特別費後,都是萬元起跳,而這筆特別費又不能抵稅。

六年前以70萬元在Tustin 新社區買下近3000平方英尺新屋的畢氏夫婦,非常喜歡備有泳池、健身房、交誼廳等公共設施的新社區與新屋,六年來已升值了40萬元。但與產業稅金幾乎一樣高的 Mello-Roos Fee,是他們唯一的抱怨。兩者相加,早逾1萬5000元,成為一年兩次大負擔。原本有意再買一戶新屋的他們,鑑於新屋售價都高了,又都有梅洛─魯斯特別費,產業稅總金額可能上沖2萬元,這麽重的稅負支出,讓他們打了退堂鼓。

歷史回溯:1982年由參議員梅洛Henry J. Mello (D- Watsonville) 及眾議員魯斯Mike Roos (D-Los Angeles) 聯手起草,並獲加州選民通過的梅洛─魯斯法案(The Mello -Roos Community Facilities Act )主要內容是在一個全新社區發行公債,用公債經費鋪設社區內道路、公園、學校、路燈、下水道、網絡等公共設施,再向新社區業主徵收收梅洛─魯斯特別費Mello-Roos Fee,來償還公債,通常為期25年至30年。

除了橙縣爾灣、Tustin 等有大批新住宅的城市,洛杉磯東邊的奇諾市、奇諾岡、東谷(Eastville)、安大略等城市,以及洛杉磯北郊的蘭卡斯特,也有大批新社區與新屋,都徵收Mello-Roos Fee。其中,興建數千戶新屋的安大略牧場(Ontario Ranch),其 Mello-Roos Fee 是沒有繳付終止日期的。

各以40萬元買下兩戶全新集合住宅的盧氏姐妹,接獲相當於買價2%的產業稅單,建商告訴她們,1%的 Mello-Roos Fee 屋主須一直繳付下去。

新移民普遍喜歡新社區裡的新房子,設計新穎現代化且具太陽能板、隔熱窗等節能裝置,看了新社區房子就再也無法忍受老舊房舍,但Mello-Roos Fee 是一筆動輒高達萬元的支出,申報所得稅時又不能抵稅,且持續25、30年甚至沒有終止期限,購屋人在醉心於新社區新屋時,必須列入考慮,以免入不敷出,最終被迫脫手,非但沒賺到,可能還倒賠一筆。當然現在有很多新區的建商宣傳開始無 Mello-Roos Fee 或此費用極低。

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