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【房产资讯】2019年美国房市走向?美国权威分析在此!!

2018年美国的房产市场起伏不定,年初房市火热,房价节节攀升。年中房市逐渐冷却,上涨之势戛然而止。年末房市调整,房价逐渐稳定。那么明年的房市情况将会如何变动呢?

针对2019年的房市,将以图文结合的形式,主要从以下三个方面进行全方位解读。

1、2019年,美国房价是涨还是跌?

2、美国房市,后续库存与供需关系分析

3、2019年,美国房市利率与税法政策

1、美国房市,是涨还是跌?

看完文字性的分析,话不多说,我们上直观数据图表。

▲Zillow预测趋势图

Zillow预测,美国房市在未来一年里,其房屋价值将会有6.4%的提升,全美房屋中位数将达到23.5万美元。相较NAR(全国房地产经纪人协会)的估计来说更为保守,但离地产市场最繁荣时期的上升指数只有毫厘之差。

▲数据来自Realtor.com

Realtor.com的数据更为详细,选择对美国各个城市未来一年的房价进行预测,它对全美房价均增值的估计更为保守,但无论是哪一方,都表示,未来一年,美国房市仍会平稳上升。

2、美国房市的供需关系总结

房价在2019年,是涨是跌,各位看完以上分析应该大致心里有底了。接下来,将从房屋库存量的角度进行分析,2019年华人买家在美国买房可能会面临的情况。

2019年美国房产市场的库存量整体呈现下降趋势,建筑材料和劳动力的成本上升是造成新房供给不足的原因之。

豪宅的扩建使得高端房产库存量攀升,但针对目前市场迫切需要的低价房屋库存量增长,仍然存在着不小的阻力。

3、利率与税法政策又将如何演变?

利率与税法政策一直牵动着买房者的心,那在2019年,这两者又将朝着利好还是不利的方向演变呢?

由于房源的紧缺,利率上升的影响比想象中更为平和,同时美国国内失业率截至10月已经下降到了3.7%,为2000年12月以来的最低水平,降到了18年来新低,短期来说利率上涨不会对房价造成太大负面影响,房市仍保有上升态势。

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美國貸款利息大詳解!

美國房屋貸款通常有30年、20年、15年、10年的固定利率,或者7/1ARM、5/1ARM等可調節利率。

1. 固定利率貸款

固定利率貸款因為利率不變讓人覺得非常安心,很多人會選擇30年固定利率貸款,雖然時間長,但是每月貸款額度分攤下來的貸款月供低,在同樣首付和收入的前提下,這種貸款方式可以獲得銀行更高的貸款審批額度,一般房產經紀人也會經常推薦這種貸款模式。

2. ARM模式貸款

所謂ARM,就是Adjustable-Rate Mortgage。如7/1ARM,就是說如果還款時間為30年,則前7年利率不變,以後每年利率都在限制最大變動幅度的前提下,根據市場情況進行調整。

ARM前幾年的利率通常比較低,在固定利率期結束後,ARM的利率會隨著市場變化而變化,這就存在著一定的風險性,如果市場行情在走高,那麼後期房貸利率就有可能會增加。

美國買房貸款時,影響貸款利率因素有哪些呢?

1. 信用分數

信用分數這一點就不老生常談了,地產君之前有詳細分析過,各位看官不妨移步瞧一瞧,一定會有不小的收獲。

2. 重新貸款還是新房貸款

舉個例子,甲用戶的信用分數為650分,貸款和房價的比率是80%,是出租房屋申請重新貸款,乙是新買房自住,信用分數730分,那麼甲的貸款利率一定會比乙高。因為乙的信用分數更高,且房子自住,房主本人就一定會極力保住房屋,從而銀行的風險就會小一些。所以,美國貸款利率歸根到底就是取決於銀行對貸款者的風險評估。

3. 十年債券利率

經濟環境也是影響利率的主要因素。大多數買房者的初始貸款年限是30年限的,但多數購房者會選擇在10年後重新貸款,因此財政部十年債券利率會成為影響利率變化的主要方面,這它往往會決定貸款利率是升是降。並且由於財政部十年債券利率是美國政府官方出品,所以它往往也是其他債券利率的一種參考標準。

因此,預測美國貸款利率比較好的方法就是看十年債券利率的走勢,人們可以在報紙上或者金融網站上看到這個債券利率。美國房貸利率往往是跟著債券利率走,通常30年的固定房貸利率是要在十年房貸利率上加上1.70%,當然,這個幅度也會隨時改變,但這仍然不失為觀察貸款利率的主要方法之一。

4. 股票行情

房屋貸款利率也會跟著股票市場行情走。一般來說,壞的經濟消息會讓房屋貸款利率下降,好的經濟消息會推高房屋貸款利率。因此,可以簡單粗暴的認為股票價格的上升趨勢與美國房屋貸款的利率成正比。

5. 華爾街日報主要利率

華爾街日報的主要利率是美國利率的指標,被七成以上的美國銀行當作基準利率,一般被認為是主要利率的官方來源。許多美國貸款人把這個利率作為他們的指數和主要利率,消費者利率通常建築在這個主要利率基礎之上,當主要利率改變時,許多消費者也會看到信用卡利率、汽車貸款和其他消費貸款利率的改變。

還有其他指標,如聯邦住房貸款銀行利率也被一些商業銀行當做利率的指標。

在美國貸款買房時,如何獲取更低的房貸利率呢?

1. 提高信用分數:信用分數在750分以上是最好的

√ 條件允許的情況下,盡早地申請信用卡,這樣可以獲得更好的成長歷史記錄。如果屬於剛來到美國,沒有信用記錄和歷史的情況下,可以先申請押金信用卡,或者對信用及要求很低的卡。

√ 盡快申請到更多的信用卡。雖然每次申請信用卡時,信用卡公司會查詢信用記錄,從而增加信用查詢次數,導致信用分數降低。但隨著時間的變化,購房者賬戶總數越多,信用分時得分就會越高(一定上限內)。而一般,申請信用卡的記錄查詢只追溯兩年,對信用得分的影響會減少,所以盡快申請到更多的信用卡會對後續的貸款購房有不小助力。

√ 最早申請的信用卡不要注銷。信用記錄逐步建立後,可以申請到額度高,條件好的卡。但取消最初申請的信用卡,會對信用記錄產生影響,使可查詢的信用歷史記錄時限變短。

√ 信用卡透支額度不要太高,儘量控制在1%-20%之間。如果不小心透支,可以提前還款,不要等到還款日期才自動還款,因為信用分數更新的週期和你的信用卡可能不一致。

√ 購買大宗商品時,分期付款、準時還款會使信用漲得很快。

2. 貸款年數

√ 常見的有30年、15年及5年的貸款年限。通常年數越短,利率越好,因為貸款年數越長,貸款銀行風險越高。

3. 利率是固定利率還是浮動利率

√ 通常浮動利率好過固定利率,固定利率貸款的風險在銀行。

4. 是否屬於大額貸款

√ 通常情況下,$424100以下的房貸是標準的貸款項目,通常可以拿到最好的利率,$625000以上的房貸稱為巨額貸款。

√ 大額貸款利息更高。很多房貸公司,尤其規模較小的公司,並不願意自己掏錢給所有的客人,而是轉手打包賣給其他財團,Fannie Mae 和Freddie Mac就是最大的兩個買家,如果這兩家公司不購買,則可選擇的貸款項目就會少很多,利率也會更高。FHFA每年發布Conforming Loan的上限,超過這一額度的房貸,Fannie Mae 和Freddie Mac不能購買。

5. 自住、投資還是商用房

自住利率比商用房利率低。對於銀行來講,自住的房屋貸款會比其他用途的房屋貸款風險更低,所以利率也會好很多。

6. 新房貸款還是重新貸款買房

新買房利率比重新貸款利率低。

7. 獨立房屋還是公寓式住宅

獨立房屋房貸利率通常比Apartment或Condo這類公寓式住宅的利率低,而且在審批程序上獨立屋也相對便捷一些。

8. 頭期款比例不能太低

首付比例不能太低。20%或以上的比例通常能拿到最好的利率,有些房貸公司要求公寓首付不低於20%。Single House和Town House通常可以首付較低,通常為10%-20%,但意味著利率會高。對於Fannie Mac房貸來講,首付最低為5%,巨額貸款首付不低於10%。3.5%的利率是FHA房貸要求的最低首付,再低就會很難申請到房貸。

備註:Fannie Mac & FHA貸款,購房多少有額外的限制。

9. 買點數

舉個例子,假設要貸款40萬的投資房,根據規定,想要拿到自住房的利息,在貸款時就要先付兩個點數,也就是400000*2%=8000元。

什麼是 Mello-Roos? 加州新社區房你最需要知道的費用

各位南加房產業主都收到2018年產業稅單了,買在橙縣爾灣、托斯汀(Tustin)、安大略牧場(Ontario Ranch)等新社區新屋的業主們看到稅金總額都很頭痛,因為加上梅洛─魯斯(Mello-Roos Fees)特別費後,都是萬元起跳,而這筆特別費又不能抵稅。

六年前以70萬元在Tustin 新社區買下近3000平方英尺新屋的畢氏夫婦,非常喜歡備有泳池、健身房、交誼廳等公共設施的新社區與新屋,六年來已升值了40萬元。但與產業稅金幾乎一樣高的 Mello-Roos Fee,是他們唯一的抱怨。兩者相加,早逾1萬5000元,成為一年兩次大負擔。原本有意再買一戶新屋的他們,鑑於新屋售價都高了,又都有梅洛─魯斯特別費,產業稅總金額可能上沖2萬元,這麽重的稅負支出,讓他們打了退堂鼓。

歷史回溯:1982年由參議員梅洛Henry J. Mello (D- Watsonville) 及眾議員魯斯Mike Roos (D-Los Angeles) 聯手起草,並獲加州選民通過的梅洛─魯斯法案(The Mello -Roos Community Facilities Act )主要內容是在一個全新社區發行公債,用公債經費鋪設社區內道路、公園、學校、路燈、下水道、網絡等公共設施,再向新社區業主徵收收梅洛─魯斯特別費Mello-Roos Fee,來償還公債,通常為期25年至30年。

除了橙縣爾灣、Tustin 等有大批新住宅的城市,洛杉磯東邊的奇諾市、奇諾岡、東谷(Eastville)、安大略等城市,以及洛杉磯北郊的蘭卡斯特,也有大批新社區與新屋,都徵收Mello-Roos Fee。其中,興建數千戶新屋的安大略牧場(Ontario Ranch),其 Mello-Roos Fee 是沒有繳付終止日期的。

各以40萬元買下兩戶全新集合住宅的盧氏姐妹,接獲相當於買價2%的產業稅單,建商告訴她們,1%的 Mello-Roos Fee 屋主須一直繳付下去。

新移民普遍喜歡新社區裡的新房子,設計新穎現代化且具太陽能板、隔熱窗等節能裝置,看了新社區房子就再也無法忍受老舊房舍,但Mello-Roos Fee 是一筆動輒高達萬元的支出,申報所得稅時又不能抵稅,且持續25、30年甚至沒有終止期限,購屋人在醉心於新社區新屋時,必須列入考慮,以免入不敷出,最終被迫脫手,非但沒賺到,可能還倒賠一筆。當然現在有很多新區的建商宣傳開始無 Mello-Roos Fee 或此費用極低。

【房產知識】美國購房Closing Cost 詳解

Closing Costs中文翻譯為過戶結算費,是指在房產交易結算時支付給貸款機構和第三方費用。這費用需要在過戶前,繳納給 Escrow Company (第三方代書公司),再由代書公司分配支付。通常 Closing Costs 是房子成交價格的 2%-5%。下面給大家一個比較清晰的費用詳解,大致上費用分類為六大項:

  1. Loan (貸款銀行費用)
    1. 貸款手續費用
    2. 房屋估價費用
    3. 地區水災報告費用
    4. 第三方地稅監察公司費用
    5. 房屋保險費用
    6. 提前支付貸款利息
  2. Escrow (第三方代書費用)
    1. 代書行政費用
    2. 特殊郵遞費用
    3. 產權登記費用
  3. Title (產權公司費用)
    1. 特殊公證文件簽名費用
    2. 產權保險費用
  4. Recording (登記費用)
    1. 產權登記費用
  5. Additional (額外費用)
    1. HOA 費用 (適用)
    2. 文件行政費用
  6. 預付地稅

 

其中注意,購房時一定要找一個專業檢查人員裡裡外外仔細的檢查房屋問題。此費用為買家支付,看房子大小價格約 $300起跳。

 

【稅務知識】美國2019年所得稅規定公佈

今年將走入尾聲,展望明年,美國納稅人最關心的莫過於明年的報稅規定。美國國稅局已公告2019年適用的所得稅稅級及各項抵免規定。

美國國稅局近日公告2019年適用的所得稅規定,並根據通貨膨脹率調整了各級距的適用範圍。請注意,明年報稅時適用的是2018年所得稅規定,最新公佈的2019年規定,是在2020年報稅時使用。

調整級距適用金額

2019年所得稅級距適用的應稅收入門檻,依通脹率調整如下:

37%:單身應稅收入超過510,300美元。 (夫妻合併申報為612,350美元,家庭戶主申報為510,300美元)

35%:單身應稅收入超過204,100美元。 (夫妻合併申報為408,200美元,家庭戶主申報為204,000美元)

32%:單身應稅收入超過160,725美元。 (夫妻合併申報為321,450美元,家庭戶主申報為160,701美元)

24%:單身應稅收入超過84,200美元(夫妻合併申報為168,400美元,家庭戶主申報為84,200美元)

22%:單身應稅收入超過39,475美元(夫妻合併申報為78,950美元,家庭戶主申報為52,850美元)

12%:單身應稅收入超過9,700美元。 (夫妻合併申報為19,400美元,家庭戶主申報為13,850美元)

10%:單身應稅收入低於9,700美元。 (夫妻合併申報為19,400美元,家庭戶主申報為13,850美元)

標準扣除額

單身:12,200美元。

夫妻合併申報:24,400美元。

家庭户主:18,350美元。

年長者及盲人可享有額外的標準扣除額1,300美元。

列舉扣除額

醫療及牙科費用:2019年納稅人醫療及牙科的支出,超過調整後年收入總值(Adjusted Gross Income,AGI)10%的費用,可以納入列舉扣除的項目。

州稅及地方稅:納稅人在州政府及地方政府繳納的稅收,如地產稅等,可納入列舉扣除的總金額為10,000美元。

房屋貸款利息:納稅人購(修)屋向銀行貸款所繳納的利息,可以納入列舉扣除項目,但是僅限貸款金額在75萬美元以下的利息。

慈善捐款:最多60%可納入列舉扣除項目。

雜項支出:最多可列舉扣除總支出的2%。

替代性最低稅(Alternative Minimum Tax)

AMT豁免金額,單身為71,700美元,夫妻合併申報為111,700美元。

撫養子女抵稅

2019年撫養每名子女的稅收抵免額度為2,000美元,其中1,400美元為可退稅額(即報稅家庭即使不用繳稅,仍可收到聯邦政府的退稅),但是夫妻合併申報AGI在40萬美元以上者不得抵免,其他納稅人則為AGI超過20萬美元。至於撫養其他人(即不是子女)的納稅人,可以享有的退稅額為500美元。

薪資收入稅收抵免(Earned Income Tax Credit)

2019年撫養3名以上子女的夫妻,合併申報時可以享有EITC為6,557美元。

領養兒童稅收抵免(Adoption Credit)

2019年領養有特殊需要兒童的納稅人,可以享有的稅收抵免為每名兒童14,080美元。

學生貸款利息抵免

2019年學生貸款利息抵免金額為2,500美元,但是單身AGI超過8.5萬美元(夫妻合併申報AGI超過17萬美元),不能享有這項抵免。

調高退休賬戶供額限制

美國國稅局將2019年的401(k)、403(b)、大多數457計劃的供額限制提高到19,000美元,增加了500美元。 50歲以上者還享有額外的6,000美元供額限制。個人退休賬戶(Individual Retirement Account)則由5,500美元調高到6,000美元。

美國公司在職者選擇傳統的401(k)、403(b)、457,或者IRA等退休儲蓄計劃,可享有供額延遲報稅的利益。

取消強制納保罰款

2019年沒有加入醫保者,不會受到懲罰,不需要繳罰款。對沒有納保的成人來說,這意味著至少節省了695美元。

請注意,2018年未加入醫保者,在2019年報稅時仍將繳交罰款。

贈與稅及遺產稅

2019年,贈與稅及遺產稅免稅額為每人1,140萬美元,大於2018年的1,118萬美元。超過免稅額者,應繳40%的贈與稅及遺產稅。

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美國買房常⾒的問題

Q. 中國⼈在美國買房有什麼限制嗎?

任何外國⼈都可以在美國買房⼦。美國是⼀個移民國家,是歡迎外國⼈在美 國投資或購置房產,在買房⽅⾯幾乎沒有任何的限制,像澳洲,加拿⼤等國 家對於外國⼈購房有諸多的限制,美國因為適宜居住的城市非常多,對於外國⼈在美購房不但不限制,反⽽很⿎勵,是刺激美國經濟的⼿段之⼀。但是在賣房的時候,在利潤賦稅上可能會有⼀些不同。

Q. 從中國國內銀⾏匯款到美國買房的途徑和流程?1、銀⾏開⼾。必須由本⼈持有效簽證的護照,在美國的銀⾏開⽴⼀個買房⼈ 的賬⼾,並把銀⾏名稱、地址、帳⼾的名稱、帳號(⼀定是存款⼾頭帳號,⽽ 非⽀票⼾頭帳號)、Swift Code、收款⼈住址(國內的也⾏)等做為匯款時填寫匯 款單的內容。
2、對於到美國買房者來講,可以在國內請親戚幫忙,⼀張身份證⼀年之內有 5萬美元或等值的購匯匯款額度。
3、每次可以⽤兩張身份證的額度,分別給你美國的帳⼾各匯5萬美元,這樣 ⼀次就有10萬美元了、⼆次就有20萬…以此類推。
4、建議第⼀次匯款和第⼆次匯款之間最好間隔2天。
5、⼀般在辦理匯款的次⽇美國的銀⾏就可以收到款了。
6、銀⾏⼿續費每筆(5萬美元)⼤概400元⼈民幣左右。
7、⼀般來說,50萬美元的匯款時間基本上⼀個⽉時間就⾜夠了。 註:匯款途徑必須合法、往來清晰,絕對不能通過⼀些涉嫌的⽅式。比如在 ⼤陸⼀筆⼈民幣給某⼈、某⼈在美國再給⼀筆美⾦,因為這種⽅式涉嫌“洗 錢”。美國法制很健全,買房款不能這樣操作。 匯款憑證包括:從⼤陸⾃⼰賬⼾裡匯入幫我們匯款的⼈的賬⼾憑證丶匯款⼈ 購匯美⾦憑證丶匯至美國銀⾏的憑證︔委托他們辦理匯款的委托書。 以後這些資料遞交給銀⾏時可能會需英⽂翻譯件,銀⾏也可以安排翻譯,有 的銀⾏會收取⼀定費⽤。如果您的⼤額資⾦在美國的賬⼾⾥沉澱滿3個⽉(⽇ 常⼩額花費沒關系),那麼美國監管機構則可以認同您的賬⼾資⾦往來沒有 異常,您此時買房無需提供資⾦來源證明,也不需要上述親戚朋友匯款時的 有關憑證了。向國外匯款最好選擇國內的⼤銀⾏。理由是⼤銀⾏在國外的代 理機構較多,中間周轉的環節要少⼀些,匯款的安全性更⾼。

Q. 在美國購房可以對拿綠卡有幫助嗎?

雖然答案是否定的,美國買房和你移民美國無關。但是去除綠卡的因素,美 國的房產可以說是實實在在的穩定的⼀項投資回報。去除了所有養房成本後, ⼀般年凈回報在5%-6%之間。如果⼦女在海外讀書選在學校附近(通常校區附近地房⼦增值快)購買房⼦供⼦女居住。學業完成後再來賣掉賺⼀筆也是不錯的選擇。

Q. 要在哪裡買房的選擇?

如果是⾃住要按照您的需求(例如靠近⼯作或是讀書的地⽅),通常選擇⾞ 程距離不要超過半⼩時的城市。要考慮的因素還有學區的好壞以及房屋分租 給其它⼈的可能性。如果是投資,需要考慮您比較熟悉的地⽅或是靠近親朋 好友的地⽅,以便在需要的時候有⼈可以幫助照顧。另外還要考慮投資回報 率。購買比較新的房⼦可以減少維修的頻率和費⽤。還有⼀點很重要,美國 房產的價值在於LOCATION意思就是地段很重要,⽇後出售房屋時地段和學 區絕對是房⼦好不好賣很重要的因素。

Q. 在美國有哪些物業可以投資?投資⾵險如何?

除了住宅房屋以外,在美國還有辦公樓、購物中⼼、倉庫、公寓⼤樓、旅館、 ⼟地等等可以投資。但⼀般來說投資風險最低是住宅房屋,因為住宅房屋是 需求性的。商業性建築通常投資風險較⾼,因為它受市場影響比較⼤,例如 辦公樓在經濟好的時候出租率⾼,經濟不好的時候出租率會下降。倉庫也是 ⼀樣,在經濟好的時候貨品流通快,倉庫的價格也會⽔漲船⾼,⽽經濟不好 時貿易量減少,對倉庫的需求會降低。投資風險最⼤的是⼟地,投資回報最 ⼤的也是⼟地,⼀塊不⽑之地如果被開發的話,它會在⼀夜之間暴漲,同樣 它也可能閒置數⼗年無⼈問津。所以投資回報率越⾼的投資風險就越⼤。

Q. ⼤部份買家在購房的時候最關注哪些問題?1. 位置:購房過程中,最重要的就是房屋的地理位置了,尤其是將房⼦出售 的時候。也許房屋的質量⼀般,但如果房⼦位於好的街區或學區,這套房⼦ 也會非常好賣出。
2. 學區:對許多買家來說學區也是考察的重點。許多買家都在中意的學區附 近找房,家長想讓孩⼦們上好的學校,也在無形中提⾼了學區附近的房價。 即使你還沒有孩⼦,購買好學區附近的房⼦也是聰明的選擇。
3. 便捷性:現在的⼈們希望在社區裡能夠散步,⼈們都很關⼼是否能夠步⾏ 去商店、學校、上班及搭乘公共交通。⽅便的地點對於⽇後想出租也是⼀個 很重要的選擇。
4. 房⼦屋況:如果您買的是⼀間需要⼤整修的房⼦,⾃⼰是否可以接受房屋 翻新,因為這不僅僅涉及到⾦錢,還關於時間精⼒及可能會帶來精神壓⼒, 好的屋況房⼦就可以省去這些煩⼈的麻煩。如果您想擴建,給房⼦再添⼀層, 要確保這些活動符合當地的法律法規和建築條例。
5.購入的房屋能否保值:⼀個好的房⼦絕對有長期價值及具備投資潛⼒。但是 你需要確保能夠找到⽅式讓房產增值,或者最起碼能夠保值。當你購入的時 候,市場形勢可能非常好,但你要問⾃⼰,賣家市場現在是個什麼樣的情況 呢︖如果市場不好了,這套房產會怎麼樣︖ 美國買房常⾒的問題 Q&
Q. 美國養房的成本有哪些?⼀般包括地產稅和保險還有相關維護費⽤,其實主要的費⽤就是⼀項房產稅。
1.房地產稅:加州每年約是房⼦市值的1.125%-2%左右。
2.房屋保險:住宅保房⼦失⽕,淹⽔,雷擊等意外事故。在⾃然災害多發的州 往往還要額外增保⼀份⾃然災害險,如加州要加保地震險,南⽅城市要加保 颶風險等,⾦額不是很⾼。您想要房⼦得到保障,就要購買房屋保險,其實 買不買保險是您⾃⼰的選擇,如果要貸款,銀⾏⼀定要您買保險才肯貸款。
3.社區管理費 :如果是康⽃及城市屋⼀般都有管理費⽤來⽀付公共設施的維 護,每個收費價格和內容都不同(獨⽴屋不⽤)。
4.草坪維護費:對於獨⽴屋,每年要花錢剪草澆⽔。
5.管理公司費⽤:如果是投資出租給租客,⼀般會由管理公司管理,在洛杉磯 費⽤⼀般在5%-10%之間不等。

Q. 房⼦出租的收益租⾦要交多少稅?

假設⼀棟價值50萬美⾦的房產,⼀年的租⾦收入有3萬6千美⾦,扣除物業 費,房地產稅,基本維修,⽔電費,及折舊共2萬美⾦,則此出租房產淨收 入為1萬6千美⾦,根據聯邦稅率它符合,在8500美⾦內上繳的稅率為10%, 剩下的7500美⾦需要繳的稅率為15%, 兩個加起來為1975美⾦。

Q. 在美國買房⼦出租的租⾦回報率好不好?

在美國各個不同的地⽅,房⼦出租的回報率都不盡相同。在加州,我們⾃⼰ ⼿上實際案例的統計,房⼦出租的⽑租⾦收入在7%-8%,淨租⾦回報率在 5%-6%。從租⾦回報率來說,比中國要⾼。

美國購屋房子檢查的流程

房屋檢查(Home Inspection)是報價合同裡其中的⼀個附加條款 (Contingency) 當買賣雙⽅在購房合約上簽字⽣效後,買主要做的第⼀件 事就是請有執照的房屋檢查師(Home Inspector)來檢查房⼦。買⽅經 紀⼈會根據檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內(⼀般是7~17天)為 買主寫⼀份房屋檢查附件(Home Inspection Addendum)交給賣⽅經紀 ⼈。⼀般銀⾏沒收的房⼦寫明按現狀出售(Sold as is),房檢問題概不負責。買主在房屋檢查發現問題後,只能要求退房或⾃⼰修理。正常售房 時如果房⼦的主結構有⼤問題,如地基斷裂,房屋有倒塌危險等,買主 可以要求取消合同,其它的問題可以要求賣主修理。

  • 檢查師檢查內容包括
  • 房屋基本結構(STRUCTURE)
  • 地基(FOUNDATION)
  • 屋頂(ROOF)
  • 地板(FLOOR)
  • 墻壁(WALL)
  • ⾨窗(DOORS AND WINDOWS)
  • 地下室(BASEMENT)
  • 供電系統(ELECTRICAL SYSTEMS)
  • 供排⽔管(PLUMBING)
  • 煙霧報警器(SMOKE DETECTOR)
  • 冷暖設備(HEATING AND A/C SYSTEMS)

檢查師要填寫⼀份詳細的檢查報告,包括房⼦的狀況,哪些設備可能 出問題,剩余壽命是多少,應該怎樣維護,等等。除了詳細的檢查結 果,還會有⼀份總結,列舉賣主要修理的部分。如果買主要求,檢查 師還會幫著估價。好的檢查師還會附上彩⾊照⽚使問題所在⼀⽬了然。 賣主在接到房屋檢查附件時,要在三天之內做出答覆,是同意修理還 是出相應的修理費。有些東西是賣主必須修的,象房屋基本結構,地 基,屋頂,供電系統,供排⽔管,冷暖設備,煙霧報警器等有問題或 不⼯作。供電系統和供排⽔管的問題還要有執照的電⼯或⽔管⼯來修 理。其它的東西賣主可以不修,象墻上有洞,地板或地毯破損等等。 但賣主不修買主可以不買,所以要雙⽅協商解決。買主在接到賣主的 回應後,也要在三天之內做出答覆。雙⽅達成協議後,房屋檢查的附加條款就取消了。賣主答應修理的東西,要有修理⼯的發票做依據。

在美國買房出價的秘訣

在美國買房⼦如果看上喜歡的房⼦想要出價不能只是⼜頭出價,⼀般⽽⾔ 都是⽤書⾯出價,由買⽅的經紀⼈準備⼀份購買合約 (Purchase Agreement) 上⾯會列出:出價⾦額、押⾦多少、雙⽅同意⽀付的⼿續費、哪家產權公 司、可過⼾天數、檢查天數和其它附加條件。買主需簽名附上押⾦⽀票和 財⼒資⾦證明(如:銀⾏存款單和預先貸款批准信),經紀⼈把出價合同送 出去給賣⽅經紀⼈。對⽅接到出價後在要求的時間內,必須給買⽅⼀個答 覆。這時可能會有三種情況產⽣:1.拒絕(Reject)2.接受(Accept)3.部分 內容條件不同意的地⽅賣⽅會以書⾯還價(Counter Offer)寫明他們想要的 條件,買⽅也可以再回以書⾯還價,雙⽅往返協商共同可以接受的條件。

雖然每個出價合同上都寫了賣⽅必須在⼀定的時間內答覆,但是現在常常是買⽅出價後,賣⽅⾳訊全無。 因為現在好的房⼦或價格合理的房⼦⼀上市,會同時收到好幾個買家出價合同,賣⽅可能沒有時間和精 ⼒⼀個⼀個書⾯回覆,⽽且有些價格都是往上加好幾仟或好萬元都有,賣主可能就直接接受其中⼀個最 好的合同。也有可能是房⼦才剛上市沒幾天,賣主想再等⼀等看看會不會有更多的出價合同進來再來比 較。有些則是可能直接被拒絕因為出價過低或條件限制不合對⽅要求。

但記住⼀點其實「價格」不⼀定是賣主選擇的唯⼀條件,盡量做「無附加條件」的出價(像是貸款保護 條款/ 房屋檢查條款/估價條款這三項附加條款,如果可以選擇不受限No Contingency,或者將⼀般公定17 天要做完檢查的天數縮短到7天,絕對都會對您的出價合同有幫助)這對於賣家⽽⾔可能比⼀個更⾼價 格但帶有附帶條款的出價合同有時更具吸引⼒的原因,對賣主⽽⾔也是說明您對這個房⼦真的很想要, 天數縮短到7天也是讓賣主覺得比較有保障,因為買主要不要買如果可以在愈短時間內決定對賣家⽽⾔ 才不會浪費太多時間等待,因為萬⼀買主17天後因為任何原因不想買,賣家已經被拖了很久這對他們⽽ ⾔比較不喜歡,所以在寫出價時把Contingency天數縮短或沒有限制No Contingency也是⼀個⼩技巧。

⼀般來說,如果賣主同時接到幾個出價合同,如果出價內容都相差不太多,通常經紀⼈會建議給所有出 價的⼈⼀份書⾯還價,看誰能夠接受他們回覆的條款或⾦額。但是如果沒有收到賣⽅的書⾯還價,買主 ⼼裡應該有數,有可能是⾃⼰的出價寫太低,賣⽅覺得沒誠意低於開價太多,或者寫的附加限制條件太 多,所以拒絕給買⽅任何答覆就接受其他⼈的出價了,或只給其中寫最⾼⾦額的幾個合約書⾯回價。其 實在美國來說,因為房地產的交易資訊是公開化的,房⼦的開價都是要參考附近相似房⼦的賣價來參考, 所以⼤多數房⼦的開價都是經過經紀⼈評估過的,通常市價的差別不會差太⼤,買主也都可以輕易在各 ⼤網站找到房⼦的⼤約市價多少,現在的買主也很聰明的,開價太⾼的也很難賣出去,所以這也是美國 房地產交易公開化的好處,如果您對⾏情市價不是很了解,也可以請我們的經紀⼈分析讓您了解的。

⽕熱房產市場裡不適合以較低的出價開始進⾏漫長的討價還價過程,送出價合同時要記得「穩、準、狠」 三個原則,⽽不是像遊戲般,出價若太不合理賣⽅也不想浪費時間,時間不但被耽誤外結果沒也買到房 ⼦。當然如果您選的房⼦在市場上已經賣好幾個⽉了,這時談價的空間機會也許就比較⼤,但是實際情 況還是聽從專業經紀⼈給您的建議是很重要的。

房地產稅務名詞解釋

propertytax

房屋稅 (Property Tax)

房產稅顧名思義是房產屋主每年向當地市政府交納的稅種。房地產稅 ⼀般按年計,房價越貴房產稅越⾼。⼀般講房地產稅是⽤於市政、縣 郡、學區、社區⼤學及其它政府機構。房地產稅屬聯邦個⼈所得報稅 扣稅項⽬,也可⽤於抵扣州所得稅扣稅項⽬但各州規定不⼀。 美國不 動產稅為每年繳交⼆次,⼀般在4⽉10⽇和12⽉10⽇前付清,每年所需 繳交的稅額約為房價之1%-1.5%。



incometax

所得稅(Income Tax)

a.租⾦:如果將房屋出租,由於不動產在美國,出租或出售所得利潤 均為美國來源收入,無論是否為外國⼈,或者居住國家是否與美國有 租稅協定,此收入均被視 為美國收入應納美國稅。「非美國居住居 民」的租⾦收入有兩種處理⽅式:⼀種是承租⼈直接依租⾦「收入」 的30%扣繳,這種情形下,該房屋的房屋稅、修理費⽤、房屋保險等 都不能扣減。另⼀種⽅式是選擇申報年度所得,以1040NR表格來申 報租⾦「所得」,按外國⼈的累進稅率課稅,此種情形下稅法容許⼀ 些費⽤可以⾃收入項下減除。 b.出售收入:如果希望過幾年可能就會將房產賣掉。這時,因為擁有超過⼀年以上房屋出售所得,就會適⽤比較低的15%稅率來課美國資 本利得稅,所以長期投資教為有利。

2019年所得税级距适用的应税收入门槛,依通胀率调整如下:

37%:单身应税收入超过510,300美元。(夫妻合并申报为612,350美元,家庭户主申报为510,300美元)

35%:单身应税收入超过204,100美元。(夫妻合并申报为408,200美元,家庭户主申报为204,000美元)

32%:单身应税收入超过160,725美元。(夫妻合并申报为321,450美元,家庭户主申报为160,701美元)

24%:单身应税收入超过84,200美元(夫妻合并申报为168,400美元,家庭户主申报为84,200美元)

22%:单身应税收入超过39,475美元(夫妻合并申报为78,950美元,家庭户主申报为52,850美元)

12%:单身应税收入超过9,700美元。(夫妻合并申报为19,400美元,家庭户主申报为13,850美元)

10%:单身应税收入低于9,700美元。(夫妻合并申报为19,400美元,家庭户主申报为13,850美元)



exchange

1031交易(1031 Exchange)

1031交易緩稅條款使業主能夠在出售⼀項具有收入的物業後,使⽤他們 出售物業的資⾦去投資另⼀項相同類型的物業時延緩他們所需要繳納的 利得稅。美國所有的不動產都能夠被算是同類型的物業如果是⽤來做⽣ 意或者⽤來賺取利潤的投資。例如說您可以⽤您所擁有的⼀棟出租房⼦ 來換⼀個⼩型的商業建築,或者您也可以⽤⼀⽚空地來換⼀棟公寓。 1031交易重點就是使您能夠把您的投資從⼀個物業轉移到另⼀個物業, 因此,為了更充分地利⽤您的1031交易,您應該把出售原來物業所得到 的利潤投資到您新的物業。為了得到最⾼的稅收利益,您所交換的物業 價值必須⾼於,或者至少等於您原來物業的價值。記得,⼀筆1031的交 易可能同時交換多項物業。1031交易是⼀項帶有時間限制的嚴格條例。 您必須在出售您原來物業交易⼿續完成後的45天以內鎖定您想要投資的 物業,並且在180天以內完成所有購置新物業的⼿續。

itin

申請個⼈報稅號碼(ITIN)

所謂美國個⼈報稅號碼ITIN(Individual Taxpayer Identification Number) 是美國國稅局(IRS)針對非美國居民,⽽且有報稅要求的⼈⼠⽽專⾨設 ⽴的號碼。 第⼀類:如果您是非美國居民,沒有美國社會安全號碼(SSN),並 且在美國境內有商業收入,房產租賃收入,資本利得收入或者其他投 資收入,該收入並沒有在美國和所在國制定的雙邊稅務豁免協定規定 之內,則均需要報非美國居民個⼈稅。ITIN號碼是申報非美國居民稅 的必須要求。美國稅務局要求非美國居民報稅者當年的美國個⼈稅稅 表(1040NR)和ITIN號碼申請表(W-7表)務必共同提交給稅務局。 第⼆類:為申請稅收優惠或預扣稅款的⼈⼠,此外,美國國稅局還規 定,在⼀些特殊情況下,申請⼈可以單獨申請ITIN號碼,不需要和稅 表⼀起提交。這些特殊情況主要集中於(但是不限於): ● 申請ITIN號碼來享受美國和其他國家的稅收優惠政策,例如預扣收 入豁免或者減免︔● 美國國稅局要求的有關非美國居民在美國境內收 入預扣或者信息披露合規要求︔● 非美國居民在美國出售房產。

estatetax

贈與稅(Gift tax)遺產稅(Estate Tax)

如果贈與美國的不動產,因此不動產在美國境內,會課美國贈與稅。 又因是非美國居住居民,不能適⽤⼀⽣贈與100萬 美元免稅的規定, 因此會課贈與稅。如果不幸過世,該不動產也要課美國的遺產稅。所 以,非美國居住居民並不適合在美國直接贈與不動產給⼦女,反⽽應 該適時出售不動產,取得出售價款匯出境外後,再以境外資產贈與⼦ 女,比較沒有美國贈與稅的問題,⽽在美國的⼦女需向美國國稅局申報3520表。


聯邦政府徵收贈與和遺產稅,生前的是贈與稅(Federal Gift Tax),過世的是遺產稅(Federal Estate Tax)。生前贈與可以逃避遺產稅,同時要避免贈與稅,可以將財產每年贈與一部分。例如每年給女兒和兒子各房產的1/30,15年贈與完整棟房產。一個家庭(夫婦)將財產作為禮物贈與另外的個人,不管是動產還是不動產,超過一定額度將被徵稅。

2019年,赠与税及遗产税免税额为每人1,140万美元,大于2018年的1,118万美元。超过免税额者,应缴40%的赠与税及遗产税。

加州購屋費⽤說明

在美國各州各地購房過⼾時產⽣的費⽤略有不同,下⾯列舉是加州為例的收費項目:

fees
訂⾦Earnest Money Deposit出價的3%
過⼾公證費Escrow Fee⼤約$600-1250美元(按房價⽐率收費)
房屋檢查費Home Inspection Fee⼤約$300- $450(按房屋建築⾯積⼤⼩收費)
⽂件準備費Document Prep⼤約$80美元
⽂件公證費Notary Fee⼤約$50-120美元
郵費信使Messenger Fee⼤約$50-100美元
登記費Recording Fee⼤約$100美元
房屋保險費Hazard Fire Insurance⼤約$ 600-1500美元(按房屋⼤⼩收費)
社區管理費Home Owners Association Fee⼤約每⽉$ 200-$400美⾦(獨⽴屋沒有這項費⽤)
地價稅Property Tax買價的1.1%-2%不等(各城市不同)
銀⾏貸款相關費⽤Bank Charges銀⾏評估費/信⽤報告費/貸款申請費(現⾦不⽤)
房屋估價費Appraisal Fee⼤約$ 500-$600美元
產權保險費Title Insurance⼤約$ 700-1200美元 (按貸款額⽐率收費,現⾦不⽤)