COVID-19 Impact on Southern California Real Estate Market

According to recent statistics, I’ve conducted an analysis of how COVID-19 has impacted the Real Estate Market.

I’ve analyzed four key factors in four counties, comparing data of April 2020 to April 2019.

Factors:

“Active Listings”

“Pending & Closed Listings”

“Median Sales”

“Median Days on Market”

County:

“Orange County” (Blue)

“San Bernardino County” (Red)

“Los Angeles County” (Green)

“Riverside County” (Grey)

Active Listing

According to statistics, total active listings counted 48177 for April of 2020 and counted for 29886 for April of 2019. Due to the impact of COVID-19, total active listings compared to last year was dropped close to 40%. Many sellers are waiting in fear of the virus which caused housing supply to be low. Total active listings for each county has shown to be less compared to last April.

Pending & Closed Listings

Figure A
Figure B

As shown from above Figure A & Figure B, total of “Pending Listings” and “Closed Listings” of April 2020 is counted for 15494. Compared to April, 2020 of 28644 which had a decrease of 46 %. This shows the impact of COVID-10 that buyer’s confidence had been affected either  due to financial or health concerns.  

However, if we look at the ratio and percentage of “ Pending Listing and Closed Listings” and “Active Listings”, we see that the percentage between this and last year doesn’t really have much difference. It is only off by 7.62 %.

April 2019 Total Transactions/ Active Listings Percentage59.46%
April 2020 Total Transactions/ Active Listings Percentage51.84%

This indicates there are still quite a few buyers shopping for a home. However, we cannot tell from this whether the current market is a buyer’s market or seller’s market. The statistics provided analyzes a broader statement. In order to determine such, we will need to look into other factors in details as the statement will change based on other detailed factors.

For example, the location of the home and the price range of the home (detailed factors: type of home, size, condition and age). These two key factors will have different statements.

For a detailed report based on your criteria, Please don’t hesitate to reach out to me directly.

Median Sales Price

Figure C

Looking at the data from four counties as average,there is a 1.92% increase compared to last year. You may wonder how come I heard the prices have dropped due to COVID-19?

As you may see in Figure C, Orange County’s Median Sales Price have dropped comparing to last year. But San Bernardino County, Riverside County and Los Angeles showed slight increased in Median Sales Price.

April 2019 Median Sales PriceApril 2020 Median Sales Price
OC County$ 700,000$ 685,000
SB County$ 330,000$ 340,945
LA County$ 625,000$ 650,000
Riverside County$ 383,000$ 405,000

As mentioned, housing market has been impacted by COVID-19 but we cannot determine the impact as a whole but to look into details on factors such as location and price range.

Median Days on Market

You may be wondering why the Average Median DOM was decreased by 11 days? The reason is due to the data we are using is Median DOM and this will show analyze on a broader level. To determine the impact COVID-19 has made on different types of home and price rage, please reach out to me directly for a more detailed explanation based on your housing needs.

For instance, the DOM for houses priced $1,000,000 and up is averaged to be around 90 days. This tells us COVID-19 has made a bigger impact on these homes. Thus, buyers who are looking for homes in the price range will receive a greater discount during this time.

The data in reflection states that homes below $800,000 that are in good condition and priced right which resulted in lower DOM and caused multiple buyers to compete. These homes reflected to be Seller’s Market.

總結:

Many buyers are still actively looking during this special timing. Buyers who are in need of a home and who have not been affected by COVID-19 financially are still buying. As Summer is approaching, Summer is known to have the hottest buyer activities. Buyers who were supposed to purchase early this year have waited due to COVID-19. This resulted in buyers waiting for summer to purchase. More buyers are forced to postpone their timing to purchase and will definitely result in multiple buyers competing on the same home.

If you are looking to purchase a home over $1,000,000, right now is a good time to get at it. You will receive more discount than any other time. Other than that, the housing market is still fairly strong. COVID-19 has made an impact for sure in many different aspects but the impact isn’t as terrible as most people thought.

Original Content by Tiffany Huang

南加州地產和COVID-19疫情影響分析

根據近期的調查,來分析最近地產整體數據,來了解地產最近市場的浮動和是否有受到 Covid-19 疫情影響。

我根據四個分析要點四個主要縣市來評估今年4月和去年4月的差別跟盤比:

分析要點:

“上市房源總數”

“交接房源和已售房源總數”

“房源中間值售價”

“房源中間值出售天數”

主要城縣:

“Orange County 橙縣” (藍)

“San Bernardino County 聖貝納迪諾縣” (紅)

“Los Angeles County 洛杉磯縣” (綠)

“Riverside County 河濱縣” (灰)

上市房源總數

根據近期數據,今年四月在市場上出售的房源有 29886 件,跟去年同月的數據相比: 48177 件,總共少了近 40%。可見受到疫情的影響,很多賣家都在等待更好的時機出售而造成目前市面上房源的缺稀。整體來說每個縣市跟去年盤比,房源都不足去年同月。

交接房源和已售房源總數

根據近期數據,今年四月在市場上”正在等待交接”和”已出售的房源”總數為 15494件跟去年同月比較: 28644 件,交易總數減少了近 46 %。可見許多買家受到疫情影響,不管是因為經濟關係或是健康著想,今年疫情的確影響了買家的購買信心。

但是如果把去年四月和今年四月的 “交接房源/已售房源總數” 和 “上市房源總數” 的百分比例來比較的話,我們可以看到其實他們的比例並沒有太大的差異,只有 7.62%的差別。

4月 2019 交易總數/ 上市房源總數 比例59.46%
4月 2020 交易總數/ 上市房源總數 比例51.84%

這個數據告訴我們其實目前疫情時間,還是有很多買家在出手購房。但並不能因此而去分辨目前是 買家市場 還是 賣家市場。目前給大家的分析屬於比較廣泛的分析,當然此分析也會因為其他的因素而改變分析的結果。

例如: 房子的所在位置 和 房子的售價範圍(細微牽扯因素有:房屋型態、大小、屋況、年份等因素) ,兩者皆嚴重影響分析的判斷。根據這兩個因素,更專業的分析為有些房屬於買家市場、有些房也屬於賣家市場。

如果您想要有更詳細的分析報告,請與 黃珊 聯繫,微信: tiffhuang615

房源中間值售價

以整體數據分析來看,四個城縣平均房源中間值售價在去年四月跟今年四月比較是有一個 1.92% 的提升。大家一定很納悶,明明聽說美國房產市場因為疫情價格一直掉,怎麼會有一個 1.92%的提升呢?

大概分析一下,橙縣目前的中間值售價跟去年盤比是有些微的下降,但看一下 聖貝納迪諾縣、 河濱縣和洛杉磯縣 跟去年比較是有蠻不錯的增長。因此四個城縣的平均值被 聖貝納迪諾縣、 河濱縣和洛杉磯縣 些微的拉高了。

4月 2019中間值售價4月2020中間值售價
橙縣$ 700,000$ 685,000
聖貝納迪諾縣$ 330,000$ 340,945
洛杉磯縣$ 625,000$ 650,000
河濱縣$ 383,000$ 405,000

前面有提到,房市受到疫情的影響,並不能整體的去判斷美國整個地產的走向,而是需要更細微的去分析房子的位置、本身房屋型態、大小 …等因素。

房源中間值出售天數

今年4月和去年4月,中間值上市平均天數下降了 11 天。是不是很納悶覺得奇怪?

此分析是一個比較廣泛的分析,但如果更細微的分析,房子會因為地區、售價而改變出售天數的數據。而且我現在使用的是中間值的數據。

比如說: 一百萬美金的房子,它們目前在市場上的天數很多都是超過 90天的,因此數據分析的話,百萬以上的房子目前受到疫情影響更大一些,因此這些房子的講價空間反而會更多。此為買家市場。目前受到疫情的影響,很多豪宅價格無法在目前的市場中保值,因此出現賣家頻頻降價的情況。

目前中間值上市平均天數反映出還是有很多好的房源價格到位而導致出售天數的下降。目前很多房源因為標價到位、房子屋況佳等因素,而造成多買家競爭的情況。這些房源皆為 賣家市場的一個呈現。

總結:

目前購房的人其實還蠻多的,很多買家看準了自己的需求和目前疫情給市場帶來些微的緩和而頻頻出手購房。很多人覺得要等到疫情過後再買房,個人認為疫情後買房會造成更嚴重的多買家競爭,加上暑假是買房的旺季。原先年初要買房的買家,因為疫情的關係而延後買房,時間點都堆積到了暑假。

如果您要購買百萬以上的豪宅,現在絕對是出手的好時機,因為目前百萬以上的房子優惠是最大的。當然每個人都有自己的考量,如何準確分析自己的需求和考量,才是最重要的。依照目前數據來看疫情對於南加州地產的影響,其實整體來說並不是太嚴重,房子本身地區和價位的不同影響也是不同的。

*原創文章,抄襲必究*

如何看懂美國的租房合同

以經紀人制式的租房合約為例:

1.寫明合約制定時間

2.Landlord 房東,出租房屋的產權擁有人需全部在合同上簽字。

3.Tenant租客,所有滿18歲的租客需全部在合同上簽字。

第一項.房產Property 1A 需填寫所出租房屋的地址;

1B填寫租客中未成年的房客名字;

1C 填寫個人財產Personal property;

1D 填寫當地租房法規Local rent control。

加州大部分地區沒有租金上調管制,但洛杉磯市中心有相關法律,若當地有租房管制的法律可以填寫,若沒有可以不填。

第二項合約期限Term 填寫租房合同開始日期,若租房期限為一年需標記選項B並寫明租約截止時間。

第三項租金Rent 3A 填寫雙方商定的租金金額;

3B 填寫支付租金的日期,租金支付日期通常為每月一號也可以根據房客租房時間填寫;

3D 填寫租金支付方式:個人支票、郵政匯票、現金支票。 other另外的支付方式;name收款人姓名;phone收款人電話;address支票郵寄地址。

第四項訂金押金Security Deposit

4A pay訂金金額;

4B租客不能使用押金當做最後一個月的房租。 不建議使用押金當做最後一個月房租,因為租客搬離後若發現房屋有損壞,房東可以扣除押金清理維修。若押金當做最後一個月房租很難追討房屋清理維修費用。 押金的退還方式: 從租客搬離日開始算21個自然日calendar day內房東需退還押金。若租客造成房屋損傷需要扣除押金清理維修,向租客遞交維修費用明細。

第五項收取費用Move-in costs made payable to應付款,方式有personal check 個人支票、money order 郵局匯票、cashier’s check 現金支票。 房客第一個月租金和訂金最好收取現金支票,個人支票和匯票容易跳票。 填寫表格內容包括:Category類別、Total Due全部金額、Payment received 已收款項、Balance Due尚欠金額、Date Due支付日期。rent form後寫合約開始日期 to 合約截止日期,Security deposit訂金。 若租客帶有寵物或房東提供家電所產生的額外費用也要在合同中說明。

第六項關於遲交房租 支票跳票等情況的約定 若房客晚交房租或因為個人支票支付跳票就需繳納滯納金,可以調整限制時間和金額。 第七項停車Parking

7A 允許停車,Parking is permitted as follows允許停車的地址。需要注意停車費用是否包含在租金內,若停車費用不包含在租金內需每月支付多少錢。

7B 不允許停車,若物業不允許車輛隨意停靠,房東有義務提醒租客並在合同中說明。 第八項儲藏Storage

8A 允許儲藏;

8B 儲藏室或車庫只允許存放租客個人物品。

第九項公共費用Utilities 除了房租外房客是否需要支付水電垃圾費用,雙方可商討約定。

第十項房屋檢查Move-in Move-out check 在租客搬入前需進行房屋條件檢查。

第十一項維護使用和報告 租客需對房屋以及植物進行維護修理。

第十二項物業周邊條件 如果出租房周邊有一些特殊的環境房東需要向房客說明。

第十三項寵物 沒有房東允許租客不能帶寵物,若要帶寵物需遞交寵物補充目錄。

第十四項抽煙 沒有房東允許租客不能在房內抽煙,No smoking不能抽煙。

第十五項 第十六項社區管理條例 房東有義務向租客提供社區管理條例復印件。

第十七項改造維修Alterations Repairs 若沒有房東書面允許租客不能對房屋進行任何維修改造。

第十八項鑰匙 18A 租客搬進來後房東需向租客提供的鑰匙和鑰匙數量;

18B 房東是否有備用鑰匙,租客需被告知房東是否有備用鑰匙。

第十九項房東進入房屋 房屋出租後,若房東需進入房屋需提前24-48小時告知租客。 若房屋出現緊急事故,比如出現火災或大的漏水現象等,房東進入房屋時不需要告知房客。

第二十一項插租賃廣告牌 如果房東需要出售或再次出租房屋,租客須同意房東在房前插放廣告牌。

第二十二項轉租分租Assignment Subletting 沒有房東允許租客不能分租或轉租房屋,若房東發現租客違約可以單方面解除合約並且不用支付違約金。

第二十三項租客義務 所有滿18歲的租客需在租房合同上簽字,若房屋出現問題所有租客都需承擔責任。

第二十四項租住權 若合約簽訂後五天內房東無法讓租客入住,租客可以解除合約。

第二十五項租客在離開房屋時的義務 租客搬離房屋時需歸還所有鑰匙,包括公共區域,確保屋況與搬進時相同。

第二十六項違約或提前終止合同 若租客提前搬出房屋仍需支付剩餘月份的租金。但房東需要重新尋找租客,房客需要補差額、承租費用、廣告費用或是需要的油漆費用

第二十七項臨時搬遷 房屋維護導致租客需臨時搬遷,租客需配合房東行為,房東不能收取租客搬離期間的租金。房東需要依照房租價格退錢給房客,依照天數。

第二十八項房屋損壞 因自然災害導致房屋無法居住,房東有義務維修房屋並退還租金。

第二十九項租客需要保 租客險 保額不能比 _________(合同上房東要求金額) 還少

第三十項水床和便攜式洗衣機 沒有房東的書面同意租客不能使用水床。擁有水床,除非有特別保險擔保水床

第三十一項豁免違約條款 任何一條被豁免的違約條款不代表對其他違約條款進行免除。

第三十二項注意事項Notice Landlord:房東聯繫方式; Tenant :租客聯繫方式。

第三十三項禁止反悔證明 租客需在三天內簽字並返還房東提供的禁止反悔證明。

第三十四項保證書 租客需證明租住房屋時所提供信息,租房申請表、信用報告、個人信息等均真實有效,若租客信息不真實有房東權利終止合約。 房東需保證出租房沒有申請破產流程以及申請法拍記錄。

第三十五項調解Mediation 若房東與租客發生糾紛先去仲裁機構進行調解。

第三十六項律師費 若仲裁機構無法調解進行法律訴訟程序,敗訴方需承擔勝訴方律師費用。

第三十七項合同 租房時所使用的合同需得到租房雙方同意。

第三十八,額外法規條款:

A. 含鉛油漆Lead-based paint 在加州若出租房屋建於1978年前房東需告知房客,1978年前的房屋所使用的油漆是否含鉛。

B1. 定期除害periodic pest control 定期對房屋除害前房東必須提前告知租客並獲得租客同意。

B2. 此物件是獨棟屋,房客有義務定期除蟲

C. 毒品污染 若房屋曾被毒品污染房東需提前告知租客。

D. 此物件並無臭蟲侵擾,房客有義務告知房東若有發現臭蟲

E. 梅根法數據庫披露Megan’s Law 房東和房屋經紀人沒有義務告知房屋附近區域的性犯罪情況。 房客可以通過網站www.meganslaw.ca.gov查找。

F. 房客有收到住宅環境風險小冊子 (可上網自行索取, Residential Environmental Hazards Booklet)

D. 軍事武器Military ordnance disclosure 若房屋在軍事訓練基地1英里內房東需提前告知租客。

H. 高風險淹水區會對房客的私人用品造成損壞,請看房客淹水風險條款書。

第四十項強調雙方要按時履約 沒有按時執行的合約都有可能被毀約。

第四十一項房屋代理經紀人 若房東或租客有房屋代理經紀人需填寫該經紀所在公司信息。

第四十二項經紀公司傭金 通常由房東支付經紀公司傭金,若由租客支付需特別標注。

第四十三項提供翻譯 若租客不懂英文房東或經紀需提供租房合同翻譯復印件。

第四十四項經紀公司傭金 通常由房東支付經紀公司傭金,若由租客支付需特別標注。

第五十項收據 Tenat租客姓名、date日期、address地址、State所在州、Zip郵政編碼。 房客沒有信用或信用分數不夠時需要有Guarantee 擔保人,填寫Guarantor擔保人姓名及擔保人信息。 Landlord 房東信息。

Real estate broker 房地產經紀信息。 租房合同每一頁下方合同上所有的租客以及房產證上所有房東,都需簽寫縮寫簽名。

Chino 奇諾城市介紹

提到奇諾市(City of Chino),不少人一定會聯想到奇諾崗市(City of Chino Hills)。對於許多不熟悉的人而言,可能還會分不清這兩座城市。奇諾市與奇諾崗不光名字相近,兩座城市離得更近,他們都位於聖伯納迪諾縣,兩座城市比鄰而居,71號公路從兩座城市之間穿過並大致以之為界,71號公路以西是奇諾崗市,以東則是奇諾市。

Chino奇諾市,是華人近幾年剛剛入住的新區,由於是新興城市,華人剛剛進駐,因此這裡的房價要比洛杉磯其他地區的同類房子要便宜。專家認為現在正是投資者們投資丶自住的好時機。

位置優越 環境優美

奇諾市於1910年建市,城市面積約77平方公里(29.68平方英里),總人口超過8萬,中間家庭收入約7萬1000美元。

位於洛杉磯東郊約30分鐘車程之處; 洛杉磯縣、橙縣、河濱縣、聖伯納迪諾縣四個縣交界的地方。 

早期的奇諾市著重於農牧業的發展,構成當地的經濟支柱,農產品包括水果蔬菜、牛乳、肉製品等,特別是為南加州地區提供了大量的乳製品。近年來,城市開始轉型,農牧業用地逐漸轉向城市化用途,逐步吸引工商業進駐。

奇諾市所處地理位置交通十分便利,多條交通主幹道在這裡及周邊交匯, 無論是通往山嶽林立的內陸,或者是海濱城市均相當便捷。同時去往鄰近的安大略國際機場也只需要十餘分鐘車程。

奇諾佔地利之便, 且民生消費水平也較低廉, 是值得移民久住的城市。

奇諾市共有10余座公園、48所教堂、以及一個1個公共圖書館、兒童博物館(Youth Museum)和百年學堂博物館(old School House Museum)。其中,位於B Street的百年學堂1888年建,至今超過百年曆史,是奇諾市最早的一所學校,現委由聖伯納汀諾縣府划爲博物館經營。在公園裡面,位於城市西南角的Prado Tiro Shooting  Range曾在洛杉磯奧運擔任靶場,其附近還有一座高爾夫球場-El Prado Golf  Course。

於奇諾境內,最老的房子當屬Yorba Slaughter Adobe House,建造時間可追溯到1852到1853年間,是全縣最早的民宅古蹟。其他設施方面,有13所社區公園,曾在洛杉磯奧運擔任靶場的Prado Tiro Shooting Range等,位於中央大道(Central Ave.)的Ayala Park是奇諾最大公園,擁有140英畝腹地,可供市民野餐丶各項戶外休閒丶舉辦活動等。

目前,奇諾市主要的居住區位於城市的北部,大致在Schaefer Avenue以北的區域。其中,市府所在的中央大道(Central Ave)一帶被規劃為重點發展的區域,許多公共基礎設施以及城市的中心(Downtown)都規劃在這片區域,在中央大道的北段,已經有大型的購物廣-Chino Town Square,為周邊的居民帶來便利的購物及休閒娛樂。

在Schaefer Avenue以南靠近71號公路一帶,有一大片區域發展成為集中的工業、商業區。其中71號公路旁的奇諾廣場是當地另一主要的購物娛樂中心,包括百餘間商店和沃爾瑪、Target等賣場。而在71號公路的另一側不遠就是奇諾崗的The Shops大型購物中心,奇諾崗的華人市場99大華超市也在北邊不遠處的71號公路旁。

房價 學區

從最近的交易數據來開,奇諾市目前的獨立屋平均價約50萬美元,房屋平均尺寸接近2000平方英尺,Condo的平均價大約在35萬美元左右。

奇諾居住人口不多,其中亞裔佔11%,華人比例在5%左右。

境內的奇諾谷聯合學區(Chino Valley Unified School District)有20所小學丶五所中學丶三所高中,和一所大學附設的高中,以及Chaffey Community College大學。

位於奇諾市南部,近年新開發的The Preserve社區,被劃分到優秀的奇諾崗高中(Chino Hills High School),同時對應的初中Cal Aero Preserve也是成績優異的好學校,因而受到了華人購房者的關注。同時The Preserve社區緊鄰的伊市(Eastvale)也正處在快速的發展之中,一些有投資眼光的人看重這片區域未來將會形成的大型生活圈,而在這裡購房投資。

奇諾是一個寧靜美麗城市, 平原丘陵兼具, 牧野綠蔭扶疏,景色壯麗一人。 它的市區景觀綠化非常好。

只要地方好,有發展,宜人居就是很好的投資潛力城市。

奇諾市是近年來洛杉磯華人東區的一個新興都市,是繼核桃市、鑽石吧之後的又一個華人密集城市。目前華人比例為15%-20%之間,即將建立華人超市。位置優越、景色秀麗、城市安全以及房產增值潛力高是這個城市的幾大優勢。​​​​

專業殺蟲 自己動手 DIY

如果找專業的殺蟲工司,每個月的開銷  $30 – $50 肯定跑不掉。在這裏教大家如何自己 DIY! 自己家裡本身有養狗,所以在這裡提供大家使用的產品肯定噴室內也不會對於人或是寵物有傷害。

除蟲效果好,也用得安心。

下面圖片是推薦的第一款:

Screen Shot 2019-07-26 at 3.30.59 PM.png

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這一款可以殺除我們平時常見的害蟲,包括 螞蟻、蟋蟀、白蟻、跳蚤、蟑螂 … 等。噴後,並不會留下任何明顯的痕跡,也可以直接噴害蟲。

噴灑一次可持續2-3個月
混合比例:

  • 6毫升除蟲劑+1加侖水-害蟲如螞蟻、蜜蜂、臭蟲、地毯甲蟲、白蟻、蜱黃蜂
  • 12毫升除蟲劑+1加侖水-害蟲如跳蚤、蜈蚣、蠼螋、蒼蠅、蛀蟲、千足蟲
  • 24毫升除蟲劑+1加侖水-害蟲如蟑螂、蟋蟀、蒼蠅、甲蟲、蜘蛛、蠍子

可以使用的地區:

建築物上的害蟲,草坪,周圍住宅,機構,公共,商業,農業和工業建築的觀賞樹木和灌木的控制; 和公園,休閒區和田徑場; 領域包括但不限於工業建築,房屋,公寓樓,實驗室,公共汽車,溫室(非商業),商店,倉庫,船,有軌車,卡車,拖車,飛機(貨物和唯一的其他非艙區域),學校,養老院,醫院,飯店,賓館,畜/禽舍,寵物狗窩,食品糧倉,糧食磨坊和食品製造,加工,維修機構。

室內 – 爬行昆蟲如蟑螂除蟲劑,蟋蟀,蠼螋,蠹蟲和蜘蛛,低壓噴撒到這些害蟲藏匿的地區,如踢腳板,邊角,倉儲區,壁櫥,圍繞水管,門窗,閣樓和屋簷,櫥櫃的後面,在冰箱,水槽,爐和爐灶,貨架,抽屜和類似地區的底部。要特別注意裂縫和間隙,床架和床頭板背後,床和家具,以及彈簧床和床架下面。不要噴在家具表面或床墊。不推薦作為臭蟲的除蟲方法。周圍食品和非食品領域的裂紋和縫隙或現場處理。適用於少量直接進入裂縫和縫隙,使用能夠遞送殺蟲劑的噴霧管,噴灑在地板,開口通向或牆壁。食品接觸面和設備要用清潔劑進行清洗。

大家可以使用下面的容器來進行稀釋,這個容器有包含噴槍頭方便使用。

Screen Shot 2019-07-26 at 3.26.53 PM.png

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食品級矽藻:

Screen Shot 2019-07-26 at 3.29.41 PM.png

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Perma Guard 食品級矽藻土是一種很棒的家庭用驅蟲劑,它可以控制屋內和庭院或動物欄舍中的蟑螂、衣魚、螞蟻、床臭蟲、蒼蠅、跳蚤、蟋蟀、蠍子、 蚊子、蜘蛛等等。使用方法有粉狀噴撒法與混水濕噴法兩種,濕噴法的混水比例是每1quart水加上2oz矽藻土一起混合後噴灑。

  • 蟑螂與衣魚
    對付這兩種昆蟲通常不用做全面性的噴撒,只要重點噴撒就可以了,特別注意要噴撒牆角與裂縫的地方,昆蟲最喜歡藏匿聚集的冰箱和爐頭底下也不能忽略,還有洗臉台底下與空的排水管也要噴撒一些。
    如果下水道有通風口,可以從通風口噴入較多一點矽藻土驅蟲。由於下水道通常都是封閉性的,空氣壓力會將矽藻土驅蟲劑推入下水道的深處,同時它會將水管的上半部鍍上一層矽藻土這樣蟑螂就再也無法安全自由進出了。只要下水道水管內部表面保持著一層鍍上的矽藻土就可以防止蟑螂在水管裏面出沒。
  • 螞蟻
    粉狀法:首先拿一根棍子或掃把將螞蟻窩搗亂,當螞蟻四下奔散逃命時將矽藻土噴撒在螞蟻身上,直接噴撒到螞蟻身上比較有效,如果再有螞蟻視情形多噴幾次。
    加水濕噴法:半杯矽藻土加上1茶匙肥皂粉與1加侖的水混合,將混合液體整個倒入螞蟻窩中,視情況多做幾次確保螞蟻不會再來。
  • 蟋蟀與蠍子
    將門窗四週,昆蟲有可能進出的孔道,噴撒上薄薄的一層矽藻土即可。
  • 跳蚤
    對寵物或動物身上的跳蚤:將矽藻土抹入寵物或動物毛裡面愈接近皮膚表面愈好。
    養寵者家中的地毯:在地毯上噴撒上薄薄的一層矽藻土,用掃把將地毯紋路正反兩面反覆地刷幾次好讓矽藻土粉末深入地毯裏層,讓矽藻土停留在地毯裏隔夜,隔天再重新清潔地毯。清潔地毯時不用刻意將矽藻土除掉,因為矽藻土不僅能 驅蟲且能防止蟲入侵,它也是一種很好的除臭劑。
  • 蒼蠅
    將裏外門窗的框以及上下四週等蒼蠅會停留的地方噴撒上薄薄的一層矽藻土粉末,如果要達到更佳的效果可以將房子的外牆、屋外的矮灌木、穀蒼狗屋畜欄等的外牆都噴上矽藻土蒼蠅一定會大量減少,視情況需要多噴撒幾次。
  • 屋外地區
    屋外的庭院噴撒量是每1000平方呎用半磅到一磅矽藻土,一年噴兩次即可,用適當的裝備粉噴或濕噴皆可。
  • 有機農作物驅蟲劑
    1) Perma-Guard由純天然的矽藻土製成。
    2) 可以取代傳統的化學毒性殺蟲劑。
    3) 在農作物收成同一天也可以使用。
    4) 持久性功效廷長它噴灑後的有效期限。
    5) 高度驅蟲性-昆蟲會長期避開。
    6) 運用機械式而非有毒化學式去殺死昆蟲,昆蟲永遠對它沒有免疫力。

美國環保署執照

Perma-Guard 食品級矽藻土,用於果樹與農作物榮獲美國環保署許可,它對下列昆蟲與果樹農作物有效,可以被使用在戶外農作物、果樹、戶內溫室中的農作物,並且可以使用到收成當天都沒有危險性。 在美國可以有效驅除的昆蟲與農作物種類如下:
昆蟲

銀葉粉蝨、螞蟻、蚜蟲、夜盜蟲、擬尺蠖、紋白蝶、甲蟲、浮塵子、潛蠅、紅蜘蛛、薊馬、象鼻蟲、桃象鼻蟲、葉蝨、蛾類、東方果蠅、葉捲虫、介殼蟲、金龜子、真菌蚊子、蟑螂、蠍子、蠼嫂、蟋蟀、馬陸、鐵線蟲、蛞蝓、蝸牛、鼠婦、蝗蟲 、根瘤線蟲、捲葉蛾、瓜蠅、葉蟬、小菜蛾、根蛆、根璊、青蟲、猿葉蟲、粉介殼蟲、切根蟲、龜蟲、吊絲蟲、黃瓜甲蟲、蘆筍甲蟲、棉鈴象甲、蛜蛾、馬鈴薯甲蟲、甘藍菜蟲、糖蛾之幼蟲、跳蚤、桃綠蚜蟲、葉蟬、墨西哥豆甲蟲、黑蟋蟀、毛蟲、碗豆蟲、臭蟲、土豆甲蟲。

農作物

蔬菜類  水稻、空心菜、油菜、青花菜、芋、洋蔥、小白菜、大白菜、苦爪、小蕃茄、胡瓜、甜瓜、紅豆、絲瓜、蘆筍、花椰菜、芽甘藍、甘藍菜、花椰菜、芹菜、玉米、棉花、小紅莓、茄子、穀類、萵苣、芥菜、項菜、蕪菁、牧草、花生、碗豆、辣椒、馬鈴薯、蘿蔔、大豆、菠菜、煙草、裝飾用植物………等。

果樹類  番石榴、蓮霧、楊桃、草莓、葡萄、鳳梨、木瓜、香蕉、百香果、番荔枝、奇異果、火龍果、葡萄柚、柚子、檸檬、柳橙、柑橘、李子、桃子、梨子、蘋果、柿子、棗子、櫻桃、梅子、楊梅、枇杷、荔枝、龍眼、芒果、哈密瓜、洋香瓜、香瓜、西瓜、椰子、以及各種茶樹。

花卉類  玫瑰、菊花、蓮花、蘭花、鬱金香、海芋、百合、向日葵、康乃馨、山茶花、水仙、以及各類觀葉植物。

噴灑方式有兩種,可以用噴乾粉式也可以加水混合成液體濕的噴霧式噴灑:

  • 乾噴式用量比例
    乾噴式的目的是要能將矽藻土粉均勻地噴灑到整個果樹或農作物,得別是葉子之反面也要能噴到。對小樹苗來說,一英畝噴兩磅重的驅蟲劑應該夠了。但對比較大型的果樹可能每英畝要五磅 驅蟲劑才夠。對於特大型的果樹驅蟲劑的用量就要適當地調整。噴完後要檢查看樹葉的反面有沒有噴到,因為蟲都停在樹葉的反面。
  • 濕噴是用量比例
    濕噴式的用量與上面乾噴式的用量相同,使用濕噴式並不是最好的噴灑法,因為矽藻土一定要乾了以後才會有驅蟲的效果,濕噴式最大的好處是可以使用現成的農藥噴灑機來噴灑,但加水的目的只是要讓矽藻土粉末與水混合,較有流動性比較好噴灑而已。由於Perma-Guard食品級矽藻土是完全不會溶於水中,故使用傳統性有毒驅蟲劑與水之比例來計算驅蟲劑的用量完全沒有意義。最主要的是要均衡地覆蓋住葉子的表面與反面才行。混水比例(最低限)1磅混合2加侖水,(最高限)1 磅混合25加侖水。

之前遇過很多人說螞蟻會從插座口爬出來,大家可以購買這個看似像手榴彈的東西,使用 Perma Guard 然後噴入插座口。

 

購買連結

尤其是夏天,蟲子更容易爬入屋內。使用上面介紹的產品,保證屋內一個蟲的蹤影都沒有。

什麼是 Supplemental Tax?

補征土地稅(Supplemental Tax)

補征不動產稅(Supplemental Tax)為美國土地稅課征的一部份,與大陸所認識的土地增值稅不同。加州稅法規定,當不動產交易成立並完成過戶手續或是當新建物建設完成後,稅務機關有權利對該不動產再次重新評估價值。由於重估的價值大多較原先價格高,因此稅務機關有權在該會計年度(即交易日或建物完成年度),補征重新估價後的不動產價差額;反之,在極少的狀況下,若重新評估之不動產價格較原估價之價格低時,則稅務機關將退還納稅人溢繳之稅金。一般而言,不動產所有人在土地買賣完成後,會收到1至2次的補征地價稅通知單(如附件),相關金額計算方式如下:

補徵稅額 = 稅率 x 重估地價與原公告地價之差異 x 時間(交易日到會計年度底總天數占全年度天數的比例)

去年9月買的房,今年才收到。有的時候你並不會馬上收到此稅單。補征土地稅的進度會依照每一個縣市有所不同,必要的時可以上個縣的網站查詢確認。

如何去計算自己購買房後應該付出的稅金呢?

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受華人青睞的加州熱門地區介紹

先來簡單介紹一下洛杉磯縣的聖蓋博谷(San Gabriel Valley)。它位於洛杉磯市東側,共有 27 個城市,另外還有一些未建制社區(unincorporated community)。聖蓋博谷是美國最大的華人聚居地之一,有「中國谷」之稱,其西部開發較早,東部隨後興起。

 

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美國人口調查局 2010-2015 年的美國社區調查顯示,這個地區的華人人口超過 40 萬,有 18 個城市的華人人口比例超過 15%。接下來我們重點介紹以下 9 個城市。

  • Alhambra
  • Arcadia
  • Diamond Bar
  • Hacienda Heights
  • Monterey Park
  • Rowland Heights
  • San Gabriel
  • South Pasadena
  • Walnut

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作為房產投資者,準備一張核查清單避免投資錯誤

金融巨頭巴菲特曾經說過,他之所以能比其他人投資更成功,不僅僅因為他有正確的決策,還有一個很重要的原因,就是他能夠避免犯一些愚蠢的錯誤。清單就是讓你把事情做正確的必要方式。

 

為什麼清單的威力那麼大呢?最主要的原因就是,清單能幫助我們避免犯錯。

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作為房產投資者,我們也需要有一張核查清單。在看完房子,給出合適的offer前,我們需要核對各種數據。保證所買的房子是符合要求的房子, 出價是合理的。

一個投資房能否掙錢,是在買房子的時候就決定的了。而不是到賣房子的時候,房子買的不好,再怎麼努力也是沒有用的。這一點我在以前的文章中詳細地闡述過了。

下面跟你們分享一下我的買房核查清單,希望對你們的投資有用。

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中国买家购房常见的问题

如何寻找房源信息?

请至 www.tiffushomes.com,目前提供美国真实房产信息的中文网站,每天都会更新。

需要向经纪人付费么?

在美国,该佣金是由卖方来提供的,买家不需要向房产经纪人支付任何费用。

没有绿卡的外国人可以到美国购置房产吗?

可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家,欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过传真或电子签名在互联网上完成交易。

美国买房可以移民吗?

美国买房与美国移民没有直接联系。

在美国买房是必须本人到美国才能买吗?

不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,能亲自选择当然是最好的。

在美国买房要多少钱?

30-100万美元属于正常的价格范围,2014年,美国平均房价为25.6万美元(160万人民币)。但是外国人在美国选择通常是房价高的大城市,平均购房价格是50万美元(320万人民币)。www. tiffushomes.com 网站有超过10万套真实房源供您查询,您可以在网站上搜索所需价格的房源。

在美国各大城市买房需要多少首付?

美国买房,通常的做法是先支付35%的首付,然后用按揭贷款来支付剩余的房款。

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美國3月房價中位數創歷史新高 – 7% 增長 !! 今年預計不加息 機率恐大

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去年夏天,由於貸款利率的上漲,高歌猛進的美國樓市開始降溫。但根據Realtor.com的數據,而在剛剛過去的3月,由於大量高價格房屋的上市,全美中位數房價突破30萬美元大關,創下歷史新高。

 

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Realtor.com首席經濟學家Danielle Hale表示:「雖然增速放緩,但房價可能在今年晚些時候繼續創下新高。隨著春季的到來,美國房屋價格預計將繼續上漲,庫存也將繼續上漲,但增速較過去幾個月放緩。這是因為更少的賣家希望在今年較為挑戰的環境下賣房。」

 

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